O que é convenção de condomínio e para que serve

A convenção de condomínio predial é o instrumento que possibilita uma tarefa nada fácil, o de administrar um condomínio. Trata-se de um conjunto de normas que os condôminos concordam em cumprir para que o convívio entre eles seja o mais harmonioso e pacífico possível.

O síndico é o agente que faz uso do documento como norte para promover essa paz e harmonia no condomínio, zelando no cumprimento de suas obrigações e dos demais condôminos. Afinal, convivência é sempre um assunto complexo que pode acabar gerando disputas ou conflitos, mas, nesses casos, a convenção de condomínio  serve também como instrumento para evitar atritos desnecessários.

Mas, afina, o que é convenção de condomínio? pode ser entendido como um documento, aprovado pela maioria dos condôminos, que tem por objetivo estabelecer regras no relacionamento condominial, regras de utilização de áreas comuns, destinação das unidades autônomas, restrição no uso das garagens, etc. Assim, todas as regras devem constar nesse documento, sabendo-se que apenas as normas que ali constam que são válidas.

Que tipo de normas a convenção de condomínio predial cobre?

Seria uma resposta incrivelmente ambígua dizer: todos. Contudo, a realidade não é muito diferente do ideal, já que as normas do documento devem abranger ao máximo todas as regras de conduta dos condôminos. Há, no entanto, algumas diretrizes para estipular as normas de uso e convivência daqueles que usufruem do imóvel.

A convenção de condomínio deve estabelecer regras sobre alguns pontos primordiais, como: recolhimento e administração de valores (principalmente taxas de condomínio e multas em caso de descumprimento da convenção); uso das áreas comuns do imóvel (Regimento Interno); limitações no uso e manutenção das unidades autônomas; modo de convocação e objetivos das assembleias, assim como seu quórum mínimo para deliberações e demais atribuições que o condomínio achar necessário.

O Regimento Interno é um importante ponto a ser tratado também, pois nele se encontrarão não apenas normas para utilização de espaços comuns a todos os condôminos (como áreas de lazer, garagens, passeio, etc), mas poderão conter certas minúcias como:

• Horários e regras para utilização;
• Proibições;
• Se o condomínio aceita animais e de qual porte;
• Disciplina na segurança (cartões de acesso, senhas, TAGs automotivos, etc);
• E até mesmo do assunto mais polêmico entre os condôminos o uso da garagem.

Convenção de condomínio e o Código Civil

Cada condomínio pode redigir o seu próprio conjunto de normas na convenção de condomínio predial. No entanto, não é um documento que possa ser redigido pelo senso comum dos envolvidos, pois jamais poderá estar acima de leis municipais, estaduais ou federais. Assim o documento deve estar pautado sob o Código Civil, o que faz necessário o auxílio de um advogado, especializado em Direito Imobiliário, para a composição deste documento.

A forma de escolha do síndico, suas atribuições e mandatos são regidos pelo Art. 1.348 do Código Civil. Esse estabelece que o síndico deve ser escolhido pela maioria dos condôminos para exercer as funções de administração do condomínio, representando os interesses comuns e apresentando contas em assembleias, pelo período não superior a dois anos, permitida a reeleição. O síndico pode ser um condômino, mas também é comum que empresas especializadas prestem esse serviço.

O Art. 1.356 do Código Civil ainda rege a formação do Conselho Fiscal ou Consultivo, que deverá ser formado por três condôminos, com mandato de dois anos, cuja principal função é assessorar o síndico na solução de conflitos ou disputas e verificar as contas do condomínio.

Os deveres dos condôminos em relação ao condomínio, suas quotas nas despesas, limitações na manutenção e reformas que possam comprometer a estrutura e segurança predial, normas para a utilização das unidades autônomas e obrigações financeiras são cobertas pelo Art. 1.336 do Código Civil, inclusive a do pagamento de multas em ocasiões de descumprimento das normas e com gastos com advogados em processos onde o condomínio é o autor ou o réu.

Normas que a convenção de condomínio predial deve contemplar       

De acordo com o Código Civil e a Lei 4.591/64, toda convenção de condomínio deve abordar certas questões essenciais ao condomínio. Seu objetivo é nortear a função do síndico para esclarecer e direcionar as ações e limitações dos condôminos quanto às normas do condomínio. Vale lembrar que o não cumprimento das normas pode ocasionar sanções financeiras ou de reparação por conta do infrator.

Assim, de acordo da Lei 4.591/64 e o Código Civil, toda convenção de condomínio deve cobrir as seguintes situações:

• Discriminação e individualização das unidades autônomas (de propriedade exclusiva) e das áreas comuns, além da descrição de seu entorno com a finalidade de localizá-las o espaço;
• Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade autônoma, relativo à metragem e partes comuns;
• A finalidade de cada unidade e limitações em seu uso;
• Regras, limitações e proibições para a utilização de áreas comuns, além das questões de conservação e manutenção dessas áreas;
• A quota proporcional a cada condômino, além da forma de pagamento das contribuições para atender às despesas do condomínio, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, incluindo as regras para criação, manutenção e possibilidades de uso do fundo-de-reserva;
• A forma de eleição da administração sindical e atribuições deste, além da forma e quantia de sua remuneração e rateio deste por parte dos condôminos;
• Realização de assembleias anuais, normas para assembleias extraordinárias, forma de convocação dos condôminos e quórum (quantidade mínima de presentes) exigido para deliberações;
• As sanções que estão sujeitos os condôminos em caso de descumprimento da convenção, especificando, inclusive, valores finais ou o cálculo para obtenção deste valor;
• O Regimento Interno também pode abranger minúcias a respeito da boa convivência entre os condôminos.

Para aprovar a convenção de condomínio e torná-la obrigatório, é necessária a assinatura de titulares que correspondam a pelo menos dois terços da fração ideal do condomínio, assim como para aprovação de mudanças posteriores ao texto original. Se a convenção está sendo redigida pela primeira vez, não é necessária uma assembleia para isso, mas em casos de ratificações posteriores sim.

Apesar de ser altamente aconselhável que a convenção seja registrada em cartório (sendo alguns deles redigidos no próprio cartório), se por alguma razão (como displicência, confusão burocrática, erros no documento ou mesmo por falta de interesse) a convenção não for registrada, isso não dá o direito aos condôminos ao descumprimento desta.

Segundo o Código Civil, o cumprimento das assinaturas de titulares que correspondam à dois terços do imóvel já o torna válido, incluindo ai o Regimento Interno. Contudo, reitera-se que é altamente aconselhável o envolvimento de um Cartório de Registro Imobiliário na convenção de condomínio, tanto para afirmar sua validade quanto para também evitar atritos desnecessários!

Agora que você já sabe o que é convenção de condomínio e também para que esse instrumento importantíssimo serve, já está apto a sair em busca do tão sonhado residencial! Veja as opções no site da Gleba Imóveis e saiba mais!

Perguntas frequentes(FAQs):

1. Como é elaborada uma convenção de condomínio?
A convenção é elaborada através da participação ativa dos condôminos, muitas vezes com o auxílio de consultoria jurídica.

2. Quais são os principais benefícios de uma convenção bem elaborada?
Uma convenção bem elaborada proporciona diretrizes claras, facilitando a convivência pacífica e a administração eficaz do condomínio.

3. Os condôminos podem contestar a convenção?
Sim, os condôminos têm o direito de contestar a convenção, mas isso geralmente requer um processo legal e fundamentação sólida.

4. Quem é responsável pela atualização da convenção?
A responsabilidade pela atualização geralmente recai sobre os condôminos, com a necessidade de seguir um processo legal específico.

5. Como resolver conflitos relacionados à convenção?
Conflitos podem ser resolvidos através de mediação, buscando um entendimento com base nas normas estabelecidas na convenção.

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