Está pensando em comprar ou vender um imóvel com inquilino?

Muitas pessoas têm dúvidas em relação à compra ou venda de imóveis alugados: se é uma operação legalmente permitida, se existem direitos do proprietário, do comprador e do inquilino, quais os contratos e tudo mais.  

De antemão, afirmamos que sim, é possível fazer a venda de imóveis alugados, mas é necessário seguir as diretrizes da legislação que dizem respeito a este assunto.

Você sabe como funciona a compra ou venda de um imóvel com um inquilino? Confira todas as informações sobre essa operação e saiba como fazer a sua da melhor forma.

Notificação dos inquilinos físicos ou inquilinos jurídicos e o Direito de Preferência

Todo inquilino, físico ou jurídico, deve ser notificado sobre a venda do imóvel que aluga. Isto está assegurado no artigo 27 da Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato). Para avisar, o vendedor deve informar a imobiliária envolvida na locação sobre o interesse de venda. 

Portanto, quem fará o contato com o locatário é a própria imobiliária, por meio da chamada Carta de Preferência. Essa burocracia faz parte do chamado Direito de Preferência, um dos direitos do inquilino, e contém informações referentes à negociação, como: data de emissão da notificação, endereço do imóvel, preço de venda, condições de pagamento e outras.

Trata-se de assegurar ao locatário o direito preferencial de comprar o imóvel o qual ele já aluga em igualdade de condições com terceiros. Isto é, se o imóvel está à venda com determinada proposta, o locatário pode também comprá-lo com os mesmos termos na proposta em questão.

Depois de entregue, o inquilino tem 30 dias para analisar a carta de preferência e dar uma resposta, sinalizando se tem interesse na compra do imóvel ou não. Esse prazo passa a valer a partir do recebimento desta notificação. Se nada for definido, o imóvel alugado pode ser oferecido para outras pessoas. 

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Visitas ao imóvel: podem acontecer?

Se o inquilino não demonstrar interesse em comprar definitivamente o imóvel por meio do Direito de Preferência, as visitas de outras pessoas, interessadas em comprá-lo, são permitidas.

Basta seguir as seguintes determinações da Lei do Inquilinato:

• O inquilino determinará em quais horários pode abrir o imóvel para as visitas dos clientes interessados na compra;

• As visitas devem ser agendadas com, no mínimo, 48 horas de antecedência, para não atrapalhar a rotina do locatário.

No entanto, não está dentro dos direitos do inquilino impedir a visita. Dificultar elas configura uma afronta ao direito de propriedade. Isso pode resultar em uma penalização, como uma ação de despejo, além de correr o risco de pagar multa rescisória, que, em geral, tem o valor de 3 a 6 meses de aluguel.

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Imóvel vendido: qual o próximo passo?

Essa questão não tem uma resposta universal, pois depende do caso. É necessário que uma análise seja feita para chegar a um acordo viável para todos os envolvidos e esteja dentro dos direitos do proprietário, do comprador e dos inquilinos físicos ou inquilinos jurídicos.

Trouxemos dois casos muito recorrentes e suas possíveis soluções.

• O inquilino deve deixar o local 

Se a venda do ou dos imóveis alugados for concretizada e o novo proprietário tiver intenções de utilizar o espaço para moradia ou fins comerciais, o inquilino terá que deixar o imóvel. 

Diante dessa situação, ele deve receber um comunicado avisando que a venda foi feita e que tem 90 dias para devolver a propriedade nas mesmas condições do início da locação. 

Por isso, é muito importante enviar esta notificação imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda. 

• O novo proprietário deseja continuar alugando o imóvel

É comum que as pessoas comprem imóveis com o objetivo de gerar uma renda por meio do aluguel. Sendo assim, existe a possibilidade do locatário permanecer no imóvel, mesmo tendo um novo dono. 

Caso cheguem a um acordo, na maioria das vezes, não é necessário fazer um novo contrato de aluguel, pois poucos detalhes costumam ser alterados. 

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Direito ou Cláusula de Vigência: o que é?

O Direito de Vigência garante ao inquilino a permanência no imóvel até o final do prazo estipulado em seu contrato vigente, mesmo que o imóvel seja vendido para outra pessoa.

Para ser válido, esse prazo precisa constar no contrato de aluguel, o qual deve estar registrado na matrícula do imóvel. Por essa razão, é fundamental que locador e locatário conheçam todas as normas do contrato de locação.

Por conta do direito, a aplicação dos 90 dias para a saída do inquilino e a devolução da propriedade podem ser impedidas, e o inquilino poderá ter o direito de ficar mais tempo no imóvel.

E se o proprietário desistir do negócio?

Se, em algum momento, o proprietário desistir do negócio, ele deverá arcar com perdas e danos do inquilino. Isso pode envolver empréstimos, benfeitorias não indenizáveis ou imprevisto familiar que traga prejuízos concretos.

É o que diz o artigo 29 da Lei do Inquilinato: “Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”

Dicas para concretizar uma boa venda

Existem algumas recomendações muito importantes para uma venda de excelência, confira:

• comunicação cordial e colaborativa entre locatário, vendedor e comprador do imóvel alugado;
• ser transparente ao longo de todo o processo; 
• ficar atento às cláusulas do contrato, às suas responsabilidades e direitos;

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